浦东新房市场继续火爆 商业地产仍然低迷如何办理

　　在新冠肺炎疫情的冲击下，美国经济遭受了沉重打击。然而，房地产的表现远好于经济表现。最新数据显示，受超低贷款浦东利率和疫情的刺激，新需求不断出现，美国新房市场持续火爆，但商业地产依然低迷。

　　新房市场继续火爆

　　根据10月20日公布的最新统计数据，受单户住宅活动大幅增加的推动，美国9月份新房建设数量增加。与此同时，9月份的建筑许可证也在上升，这表明住宅建设在第三季度末势头强劲。

　　与前一个月相比，9月份新房开工数量增长1.9%，达到折合年率142万套。彭博社调查的经济学家预测中值为147万套。从细分上看，9月份单户型住宅建设数量达到13年以来的最高水平，占新房建设总数的78%，是2010年以来的最大份额。同时，多户型住宅数量减少，反映出新冠肺炎疫情导致人们偏好的转变，更大空间的住房和郊区住房受到青睐。报告显示，9月份单户开工数量增加到折合年率111万套。波动较大的多户型住宅数量下降了16.3%，达到30.7万套。

　　新房数量和建筑许可证的增加主要是由于美国新房供不应求。报告显示，美国新房售罄时间缩短至3.3个月，持续刷新四年低点。46.4%的房子在上市后2周内签约，这也是2012年以来的最高水平。

　　其他房地产市场的表现也不错。NAR据统计，8月份美国房价中位数再次创纪录，达到31.06万美元，同比增长11.4%。房屋销售中位数已超过2007年金融危机前房地产市场泡沫峰值时的23万美元。

　　房价保持强劲的主要原因是，一方面，疫情压抑的春季楼市需求已经释放，另一方面，在家工作的人越来越多，楼市也越来越活跃。丹佛等靠近群山的地区受到热爱户外和自然的买家的欢迎。此外，在海边，如迈阿密，近期房屋销量也飙升。

　　据CNBC科罗拉多州的丹佛正成为买家的竞争场所。根据丹佛房地产经纪人协会的数据，9月份，丹佛待售房屋数量几乎减少了一半，只有3000套独栋房屋待售，两年前超过5600套。事实上，9月份上市的新房数量创下历史新高，但由于需求较强，仍呈现出卖家的市场特征。豪宅尤其受欢迎，房价超过100万的房屋销售同比增长80%。自今年以来，豪宅市场的销比去年同期增长了15%。丹佛015年和2023年的9天里，丹佛的房屋上市时间中位数只有6天。独栋房和公寓房的签约和销售额超过了以往任何时候。独栋房和公寓房的价格中位数分别达到51万和33.5万，创历史新高。

　　商业地产仍然低迷

　　与美国住宅市场形成鲜明对比的是商业地产的低迷。

　　受新冠肺炎疫情影响，美国商业地产价值已缩水25%-27%。据《金融时报》报道，自2023年初以来，美国商业地产的估值已经超过正常时期的四分之一。据业内人士分析，由于新冠肺炎疫情，美国购物中心、酒店等商业地产受到巨大冲击，这些地产的新开工将在2023年保持下降。据摩根士丹利报道，办公楼将贬值40%，租金将继续下降，纽约三分之一的酒店将面临破产。

　　据《美国基因》10月20日报道，酒店运营率每年下降32%，每个房间收入下降50%。虽然旅游业开始恢复，但酒店的困境尚未解除。

　　外国媒体援引富国银行的研究报告称，一旦商业地产所有者负担不起贷款，其抵押房地产估值将下降，平均贬值率高达27%。以估值2590万美元的休斯顿皇冠假日酒店为例。与2014年相比，这家酒店本月的价值被捆绑在一起CMBS交易时下跌了46%。自3月以来，酒店一直没有偿还抵押贷款，并于5月移交给特殊服务机构。今年9月，田纳西州哥伦比亚的一家假日酒店估值大幅下降37%至770万美元，因为它自4月以来没有偿还抵押贷款。

　　金融风险悄然积累

　　总的来说，美国房地产市场仍然是美国经济的亮点。由于抵押贷款浦东利率继续跌至新低，住宅房地产领域的强劲势头几乎没有放缓的迹象。美国10家银行的不良贷款总额飙升62%，其中商业房地产的不良贷款增长144%至260亿美元。总的来说，美国主要银行已经开始增加分配，以抵御这一风险。

　　但与此同时，抵押贷款浦东利率降至30年来最低，美国抵押贷款违约率飙升。更糟糕的是，在新冠肺炎疫情期间，华尔街再次向信用不佳的房主提供贷款。根据高盛的数据，与私人债券捆绑或没有政府支持的住房抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份约18%。特朗普政府提议在8月份降低部分抵押贷款标准，作为解除华尔街监管承诺的一部分。美联储主席鲍威尔曾表示，如果美国政府不提供进一步的财政援助来缓解新冠肺炎疫情的经济影响，抵押贷款违约和租户被驱逐可能会大幅增加。

　　今年第二季度，美国10家坏账风险最高的银行不良贷款总额飙升62%，其中商业房地产不良贷款增长144%至260亿美元。目前，美国主要银行已开始增加分配，以抵御这一风险。

　　跟踪债券发行平台Finsight摩根大通和富国银行是今年最大的住宅抵押贷款债券发行银行。一旦大银行开始放松对危机时期的罚款和监管调查，他们就开始增加对不符合质量管理或政府贷款标准的借款人的贷款。

　　商业地产抵押证券的投资者也感到痛苦。幸运的是，与美国住宅抵押证券市场相比，这个市场的规模要小得多，暂时不会形成太大的风险。

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